国有企业改制之旅：土地权益的重生与调整
随着国有企业改制的深入进行，土地使用权的问题逐渐浮出水面，成为改革中的焦点问题。这不仅关乎国有资产的守护，更关乎企业职工的利益分配。
在旧有的体制下，国有企业的土地使用权虽由国家所有，但实际上企业无偿使用。但在改制后，企业转变为独立核算、自主经营的市场主体，其土地使用权也需要依法自主支配。这时，土地定价问题便浮出水面，其关键在于土地价格如何公正评估。评估的公正性对于国家和企业都至关重要，任何一方的利益在评估不公的情况下都可能受到损害。
面对国企改制，土地使用权处置成为一道普遍性的难题。依据国家相关法规，处置过程应严格遵循法定程序。处置的土地使用权必须权属清晰、无争议，并已办理登记。土地必须进行地价评估，这一过程需要由具备相应资格的机构完成。
在处置方式上，国有企业改组涉及的划拨土地使用权主要有三种处理方式：出让、租赁和出资（入股）。出让方式下，原企业与土地管理部门签订出让合同并支付出让金；租赁方式则需要原企业与土地管理部门签订租赁合同并支付租金；对于某些关键领域的企业，经省级以上土地管理部门批准，可采取国家以土地使用权作价出资（入股）的方式。
在实际操作中，一些不良的土地使用权处置方式也浮出水面。例如，一些地方将行政划拨土地使用权以优惠价格甚至无偿出让给企业，这不仅损害了国家利益，也破坏了市场的公平性。个别地方甚至以行政划拨土地作为鼓励企业改制的手段，这种做法无疑是对国有资产的不负责任。
关于身份置换费与优惠并存的问题，在将企业改制为有限责任公司之际，这种做法会带来的两大困扰：其一，企业资产在改制后虽为出资人所有，给予的优惠也变相地惠及了出资人，但其中涉及职工的相关费用问题，这会对未来企业资产的界定带来难度；其二，不利于转变职工的观念，因为在企业改制过程中并未以职工身份置换的名义预留资产。支持企业改制无疑是国家利民的好事，但必须讲求实际效果和方式，不能盲目给予优惠，以免给改制后的企业埋下新的矛盾隐患。尤其是土地使用权的问题尤为突出。
关于以增负资产的方式留存职工费用的问题，当企业法人本身没有净资产或资产不足以承担职工费用时，就会采用将行政划拨的土地使用权与企业法人资产捆绑的方式，以增负资产的方式留存职工费用。这种做法虽然在一定程度上解决了矛盾，但却是一种治标不治本的方法。一旦改制企业面临破产，职工可能会认为国家给予的补偿金并未到位，给企业改制留下隐患。这既是一种策略选择，也是对社会稳定的考量，但如何在改制中更好地保障职工利益、合理留存费用，仍是亟需解决的问题。而行政划拨的土地使用权的处理方式，虽能解决眼前问题，却无法根治矛盾。
关于土地资产评估的不合理之处更是亟待关注的问题。土地作为增值不动产，其评估方法的选择至关重要，否则可能损害国家利益。有的地方统一按重置价评估企业改制的资产，这对商贸用地来说显然不合适。在改制过程中，因资产难以变现、职工安置费无来源，有时会采用实物资产安置职工的方法。一旦土地资产变现，级差地租可能被职工个人不合理占据。目前这部分差价的处理尚无明确规定，极易导致国有资产流失。评估机构在评估资产时存在较大的随意性，对评估结果也缺乏责任制度。企业在改制时可能存在的漏估或低估资产现象，导致好处被持股较多的人占据，引发职工不满的纠纷时有发生。
至于集体企业改制时对待土地优惠政策的问题，机械地参照国有企业的方式并不合理。行政划拨的土地使用权本属国家所有，集体企业在改制时不应以土地出让金来安置职工。但为了社会稳定，往往会在集体企业本身的资产足以安置职工的情况下，低价出让行政划拨土地使用权，造成国有资产流失。
在土地使用权价格的评估方面，评估程序应从土地使用权拥有者与资产评估机构正式签订合同开始。整个评估工作分为两部分：评估前的准备工作和实际的评估工作。评估前的准备包括收集资料、现场勘查以及数据分析和测算等。而影响土地使用权价格的因素则包括物理因素、经济因素、社会因素和政策因素等。在评估过程中，必须充分考虑这些因素以确保评估结果的准确性。
随着城市化进程的加速，土地使用权评估变得越来越重要。评估工作需全面考虑多种因素，包括经济、社会、政策和环境等各个方面。
经济因素是影响土地使用权评估的关键因素之一。当地的产业结构、生产技术水平、居民收入及储蓄水平、金融物价状况等对土地价值产生深远影响。市政设施和生活服务设施的完善程度，城市发展规划及市场供求状况也是不可忽视的经济因素。
社会因素如人口发展趋势、居民教育状况、社会福利制度、交易与收益习惯以及环境污染状况等，同样对土地价值产生重要影响。在评估过程中，需充分考虑这些因素，以得出更准确的评估结果。
政策因素在土地使用权评估中起着举足轻重的作用。城市发展计划与建筑法规、征地补偿标准、城市规划等因素直接影响土地价值。中外合资企业配套的公共设施分摊份额等规定也对土地评估产生影响。
（二）土地使用权评估的原则
为了确保评估工作的顺利进行，确保评估结果的准确，应遵循以下原则：
1. 合法公正原则：评估机构在评估过程中应遵循国家和地方有关土地管理和资产评估的法规，力求公正，确保评估结果真实反映土地价值。
2. 有利于开发利用原则：评估工作应在服从城市规划的前提下，有利于扩大土地开发、利用的广度和提高强度。
3. 区别对待原则：按照不同区域及土地的经济价值和效用大小来确定土地使用权价格。
4. 最大使用效益原则：在服从城市规划的前提下，选择取得“最大使用效益”的用途或项目评估其出让价格。
（三）企业改制过程中的土地评估
在企业改制中，土地资产评估至关重要。采用现行市价法和成本逼近法进行评估时，需注意以下问题：
1. 现行市价法：由于影响土地使用权价格的因素众多，且许多参数难以计算，因此采用此法评估时需充分考虑各种因素，如市场供求状况、土地利用现状与规划要求等。比较修正时，需注意价格内涵、土地面积和规划条件的一致性。
2. 成本逼近法：在企业改制中，许多土地是早期取得的，征地费用的原值与评估时差异较大。在评估时必须按评估对象所在位置重新估算征地费，并仔细分析征地费的情况。
土地使用权评估是一项复杂而重要的工作，需全面考虑各种因素，遵循相关原则，以确保评估结果的准确性与公正性。在企业改制过程中，我们发现了征地费用的构成及征地标准存在显著的差异。即使在同一地方，由于征地单位或项目的不同，征地费用往往远超过国家规定的标准。面对这种情况，在应用成本逼近法计算费用时，我们应坚持采用客观费用，避免实际费用的干扰。
接下来，我们要探讨的是开发费用的确定。在这个过程中，我们不能仅仅依赖实际的开发费用，而应以界定后的土地资产的内涵为依据。这样，我们能更准确地评估其价值，为企业的改制工作提供有力的支持。
当我们深入到国有企业改制的土地使用权处置问题时，更是需要细心和策略。土地使用权处置不当，可能使改制后的企业面临诸多后遗症。为此，我们需要明确一个观念：行政划拨土地使用权并非是企业法人的资产。在企业改制过程中，我们必须将土地使用权与企业法人的其他资产分开评估和处理。
我们还需有针对性地运用土地资产优惠政策。这主要涉及两个方面：一是当企业资产不足以支付职工的相关费用时，土地使用权出让金应首先用于支付这些费用，以确保职工的权益；二是当企业资产出现负数时，经批准后，土地使用权出让金应优先用于弥补国有企业的负资产。
在改制过程中，我们不能勉强按零资产进行改制。有些企业在经过资产核销、剥离和提留后，仍可能出现较大的负资产。在这种情况下，我们应按照企业总资产、总负债、剥离数、核销数以及未执行优惠政策的土地出让金等顺序来调整资产，确保每一步都合理、合法。
土地使用的原则上是按市场比较法进行评估的。这样做的好处在于：便于评估机构对结果负责，减少国有资产流失；有利于提足各项费用，减少国家对改制企业的欠款；将国有资产优惠公开化，减少腐败现象的发生。
在这一过程中也扮演着重要角色。它应充分利用国有资产经营公司来收购国有企业的实物资产，盘活存量资产，及时安置职工。特别是对于一些易于变现、资产增值明显的商业网点等，更应统一收购，由国有资产经营公司按照公开、公正、公平的原则组织资产变现，确保改制过程的顺利进行。
企业改制是一项复杂而重要的任务，需要我们全面考虑、细致操作，确保每一项决策都符合企业的长远发展。